大規模修繕工事 事例紹介
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多摩ニュータウンＩ地区Ａ団地において、平成15(2003)〜16(2004)年に行われた、第１回目（入居開始後１１年５ヶ月目）の大規模修繕工事の事例を紹介します。 　その特徴は以下のとおりです。
◆約１０年前に長期修繕計画の策定と棟別修繕積立金を改定、無借金工事発注を目指す ◆大規模修繕工事の検討開始から発注まで約１年、臨時総会２回（間に通常総会１回） ◆設計監理方式とＣＭ方式により品質を落とさず工事費を大幅に削減 ◆外壁塗装に遮熱塗料を採用、躯体保護と外断熱効果を期待
１　団地諸元
棟数	７棟
戸数	１６０戸
入居開始	平成５(1993)年３月
構造・階数等	鉄筋コンクリート造　５〜６階建　陸屋根・一部搭屋
外壁仕様	吹き付けタイル・一部タイル
床面積	１５，００３．０５m2	（登記簿による専有床面積合計）
	９３．７６m2/戸
棟別修繕積立金	９，２００円/月戸〜１６，１５０円/月戸　（平均約１１，９００円/月戸）
	【棟別修繕積立金は平成８年の総会で、以前の約４倍強増額に改定】
２　工事諸元
請負金額	約１億６百万円	（税込原契約額で変更工事および精算工事を含まず）
	約６６万円/戸
工事対象	工事種類	工事費割合（％）
	足場	１６．４
	下地補修・タイル	２．９
	洗浄	３．５
	塗装	４４．５	外壁に遮熱塗料を使用
	防水	１８．６	屋上防水の全面更新等は行わず
	シーリング	６．４
	その他	１．３	階数表示板取り替えなど
	総合仮設	２．０	現場事務所・仮設電話など
	諸経費	４．４
工期	平成１６(2004)年８月〜１２月
３　検討開始から発注までのスケジュール
上の表のPDFファイル
４　ＣＭ効果
１）見積参加意向　総合請負会社１７社＋専門工事会社８４社 ２）見積提出会社　総合請負会社１０社＋専門工事会社４７社（総合請負会社は下図Ａ〜Ｊ社） ３）ＣＭにより下図の青の額から紫色の額に低減（その他は辞退など） ４）ヒアリングによりＤ社とＦ社が僅差でＤ社に決定
５　遮熱塗料について
遮熱塗料は、最近色々なものが出ています。特に、塗料数量が相当多くなるので施工時の数量管理が重要です。塗料メーカーにヒアリングするなどして慎重に検討しましょう。 　遮熱塗料を使う主なポイントは以下のとおりです。 ◆遮熱効果により躯体の保護と、外断熱効果も期待できること ◆塗膜が厚く、微弾性があるため、多少の亀裂は表面に出ないことが期待できること ◆汚れにくさも備えていること ◆１液性で施工し易いこと（２液性の場合は現場での調合精度に懸念あり） ◆なお、単価は普通の塗料の倍以上〜しかしこれで修繕周期が多少伸びれば、年当たり工事費は同程度になり得る
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